O que é uma lista de pendências na construção?
Uma lista de pendências faz parte da parte de encerramento do projeto do processo de construção no qual um empreiteiro prepara um documento que lista qualquer trabalho que não tenha sido concluído ou não tenha sido concluído corretamente.
A lista de pendências , também chamada de lista de obstáculos, lista de deficiências ou lista de problemas, é criada antes da inspeção final para delinear todo o trabalho restante, e o empreiteiro, o proprietário do projeto ou qualquer outra parte interessada principal pode adicionar itens a ela. Uma lista de pendências de construção deve seguir os termos do contrato original; para todos os itens não abordados da lista, o empreiteiro e o cliente chegarão a um acordo mútuo antes de considerar o projeto concluído e pronto para o pagamento final. (Normalmente, o contrato inclui o direito de reter o pagamento até que todos os itens tenham sido concluídos corretamente.)
Uma lista de pendências de construção geralmente incluirá os seguintes itens:
- problemas internos ou externos;
- instalações incorretas, como piso ou marcenaria;
- problemas mecânicos relacionados a termostatos, dutos e equipamentos elétricos;
- qualquer coisa adicional que foi danificada durante o projeto, como um piso rachado ou problemas no drywall;
- quaisquer itens não abordados descritos no contrato original.
Muitas outras coisas podem ser adicionadas a uma lista de pendências mas, essencialmente, as listas de pendências são limitadas a pequenas correções que devem ser concluídas antes que um projeto seja oficialmente encerrado. Como nenhum projeto de construção será perfeito, os empreiteiros podem fazer uma distinção entre falhas razoáveis (falhas menores e insignificantes que ainda atendem às especificações do contrato) e falhas inaceitáveis (erros que devem ser corrigidos). Uma lista de pendências identifica falhas inaceitáveis para correção. Problemas maiores geralmente são abordados por meio de uma ordem de mudança, que acontece no início do processo de construção.
As listas de pendências ajudam a justificar a retenção (também chamada contenção), que se refere à quantidade de dinheiro que é deliberadamente retida no final de um projeto de construção para garantir que o empreiteiro siga na lista de pendências e complete todo o trabalho. Além disso, a retenção também ajuda a garantir que todo o trabalho esteja em sintonia com tudo o que foi descrito e acordado no contrato. Geralmente, a retenção representa cerca de 5 a 10% do preço original do contrato.
Em última análise, o objetivo de todos os projetos de construção é alcançar zero itens em sua lista de pendências. Quando este for o caso, o projeto de construção entra na parte de conclusão substancial. Esta etapa indica o ponto em que o proprietário do projeto e o empreiteiro determinam que todo o trabalho está concluído, e o proprietário do projeto é capaz de ocupar o espaço e usá-lo para seus propósitos pretendidos.
Lista de zero pendências na construção
Uma lista de zero pendências refere-se a um projeto de construção que não tem itens restantes para abordar ou corrigir em sua conclusão.
Quanto menos reparos precisarem ser feitos, mais rentável será um projeto para o construtor e mais felizes os clientes ficarão. Embora as listas de pendências sejam padrão e honradas por empreiteiros, muitos visam projetos de zero pendências a fim de economizar tempo, incômodo e dinheiro a longo prazo. Algumas coisas podem ajudar os construtores a realizar isso:
- Documentos de contrato claros: iniciar um projeto com documentos completos que cobrem todas as especificações reduzirá a probabilidade de qualquer trabalho não atender às normas ou ser negligenciado.
- Controle de qualidade: concentre-se no rígido controle de qualidade durante o processo de construção para ajudar a reduzir erros e a evitar danos. Definir padrões elevados desde o início significa incluir metas de zero pendências em seu planejamento e avaliar a qualidade do trabalho em cada estágio de um projeto.
- Comunicação: dependendo do projeto, isso pode incluir comunicação com proprietários, arquitetos, terceirizados ou outras partes. Ter proprietários no local regularmente durante a construção para ver o processo pode ajudar a garantir sua satisfação ao longo do caminho. Além disso, receba feedback de qualquer comerciante que trabalhe no projeto para apoiar o processo de avaliação e ajudar a capturar pequenos problemas antes que eles fiquem maiores.
Quando uma lista de pendências estiver em zero, o empreiteiro e o proprietário do projeto chegarão a um acordo mútuo, afirmando que o projeto está concluído e pronto para um pagamento final, incluindo todos os valores de retenção.
Trabalho de eliminação de pendências na construção
O termo trabalho de eliminação de pendênciasrefere-se aos itens de ação restantes que devem ser concluídos antes que um projeto termine oficialmente.
Este termo também descreve o processo de conclusão de uma lista de pendências e indicação de tempo aproximado das tarefas restantes. Normalmente, a "eliminação de pendências" é o último aspecto de um projeto de construção.
Modelo de lista de pendências de construção
Acompanhe itens e tarefas completos ou restantes, desde materiais e mobílias até encanamentos e instalações elétricas. Use este modelo para manter todos os membros da equipe, empreiteiros e proprietários de projetos informados sobre as tarefas concluídas relevantes para o seu projeto de construção e para indicar quem está atribuído a quais tarefas, bem como prazos.
Baixar modelo de lista de pendências de construção
Para obter modelos gratuitos adicionais para ajudá-lo a gerenciar e acompanhar seu próximo projeto de construção, confira este artigo com uma variedade de modelos de lista de pendências que você pode baixar e usar facilmente em seu próximo projeto de construção envolvendo listas de pendências.
Processo de lista de pendências de construção
Existem duas partes principais do processo da lista de pendências: criá-la e lidar com ela. Um empreiteiro criará uma lista de pendências para lidar com pequenos ajustes e correções importantes e configurar um passo a passo com as principais partes interessadas (proprietário do projeto e outros terceirizados).
Durante o passo a passo, todas as partes interessadas apontam quaisquer problemas que notem e que querem abordar antes de fechar o projeto. Normalmente, designers e arquitetos se juntam ao passo a passo para revisar quaisquer alterações no projeto original e observar coisas que devem ser alteradas ou consertadas. Neste momento, o empreiteiro e os comerciantes relevantes abordam todas as variações ou atualizações das especificações originais.
Depois de delinear todos os itens da lista de pendências, todos desenvolvem um plano para abordar as tarefas restantes. O empreiteiro fornece uma estimativa geral de tempo para quando o proprietário do projeto pode esperar o encerramento do projeto.
Às vezes, uma lista de pendências e o tempo necessário para completá-la podem afetar negativamente os direitos de garantia de um mecânico. O proprietário concede os direitos jurídicos de um projeto para garantir o retorno de uma obrigação subjacente. Se essa obrigação não for cumprida, o credor pode apreender o ativo.
O prazo da garantia começa assim que o projeto atinge uma conclusão substancial. Infelizmente, este prazo não costuma contabilizar o trabalho da lista de pendências. Muitos empreiteiros se deparam com esta questão quando consideram que o prazo de garantia do mecânico vá se estender muito mais, o que significa que os projetos devem ser entregues muito mais cedo do que o esperado.
É importante manter sua lista de pendências o mais curta e concisa possível para não atropelar os prazos e ter problemas jurídicos. Além disso, você economizará tempo e dinheiro a longo prazo mantendo seu trabalho restante simples no final do projeto.
Funções da lista de pendências de construção
Há muitas pessoas essenciais envolvidas no processo de lista de pendências de construção, incluindo o proprietário do projeto, o empreiteiro geral, terceirizados, arquitetos e designers.
Aqui está uma breve visão geral de cada uma das funções-chave no processo de lista de pendências da construção:
- Proprietário do projeto: o proprietário do projeto é responsável por inspecionar qualquer trabalho concluído e avaliá-lo em relação ao que foi descrito no contrato. Ele faz perguntas sobre como partes específicas do projeto foram feitas e podem adicionar itens à lista de pendências. O proprietário do projeto também usa a lista de pendências para acompanhar o progresso do projeto e garantir que as coisas continuem em movimento.
- Empreiteiro geral: a principal responsabilidade do empreiteiro geral é examinar todos os principais detalhes e tarefas associados ao projeto para garantir que o projeto seja concluído até aquele momento. Depois que o proprietário do projeto desenvolve a lista completa de pendências, o empreiteiro revisa e prioriza seus itens e cria um plano de ação para que os terceirizados resolvam e façam as correções adequadas.
- Terceirizados: os terceirizados são responsáveis por abordar os itens da lista atribuídos a eles pelo empreiteiro geral. O terceirizado também é responsável por acompanhar e comunicar as alterações no projeto quando ocorrem para manter o empreiteiro geral informado, para que tudo possa ser devidamente refletido na lista de verificação final.
- Arquitetos e designers: os arquitetos e designers são responsáveis por confirmar que todos os projetos foram construídos e seguidos, com base nas especificações originais do contrato.
Para obter mais informações sobre as diferentes funções e recursos comumente associados a projetos de construção, leia este artigo útil sobre planejamento de construção.
Aprimore o processo de lista de pendências de construção
À medida que você cria suas listas de pendências de construção, tenha em mente essas dicas de práticas recomendadas para ajudá-lo a tornar o processo mais simples e eficiente:
- Mantenha uma lista de verificação ativa: em vez de esperar até o final do projeto para iniciar uma lista de pendências, adicione tarefas em potencial à medida que o projeto avança. Use esta lista ativa para criar fluxos de trabalho e definir padrões de projeto para que você possa melhorar a responsabilização em toda a sua equipe. Considere realizar check-ins diários para executar esta lista de verificação e garantir que o trabalho esteja no caminho certo e que você esteja lidando com todas as questões.
- Documente e fotografe tudo: a medida que seu projeto continua, certifique-se de documentar todas as partes do processo, e até mesmo tirar fotos, quando necessário. Dessa forma, você pode evitar ter que refazer o trabalho e justificar por que as coisas foram feitas da maneira que foram. Para obter mais informações sobre como gerenciar a documentação da construção, confira este artigo de gerenciamento de projetos de construção.
- Realize Inspeções Regulares: ao longo da execução de seu projeto, realize inspeções de rotina para garantir que você esteja produzindo o trabalho de maior qualidade. Use o formato da lista de pendências para suas inspeções para poder verificar todas as medidas de segurança e qualidade durante cada visita de trabalho. Dessa forma, você pode fazer correções à medida que os problemas surgem, em vez de esperar até o fim para criar uma lista de pendências maciça.
- Use uma lista de pendências baseada em nuvem: é extremamente difícil, e ultrapassado, acompanhar itens da lista de pendências no papel. O uso de caneta e papel leva a muitas ineficiências e erros, e dificulta severamente a colaboração entre as partes interessadas. Em vez disso, crie, acompanhe e gerencie todas as suas listas de pendências usando uma ferramenta baseada em nuvem que permite conversas em tempo real no contexto do trabalho que está sendo feito, bem como atualizações imediatas que mantêm todos informados. Você deve ser capaz de armazenar toda a documentação em um local central que todos possam acessar. À medida que o projeto avança, todos os empreiteiros, terceirizados, designers e proprietários de projetos terão visibilidade do progresso.
- Atribua itens específicos para as pessoas gerenciarem: para garantir que todo o trabalho seja feito, atribua todas as tarefas da sua lista de execução a um membro específico da equipe e observe prazos para manter todos responsabilizados. Uma pessoa (geralmente o empreiteiro geral) deve ser responsável por atribuir itens e detalhar exatamente o que precisa ser feito.
- Defina um orçamento: os projetos de construção são conhecidos por ultrapassar o orçamento, por isso, certifique-se de definir um orçamento desde o início e se ater a ele. Manter-se no caminho certo leva a uma infinidade de benefícios, incluindo menos ajustes e dificuldades desnecessárias, redução de conflitos, conclusão mais fácil e mais rápida do projeto e muito mais. Se você está procurando mais informações sobre como estimar e orçamento para seus projetos de construção , e detalhes sobre como isso pode beneficiar muito seu próximo projeto, leia este guia abrangente sobre estimativa de custos de construção.
- Esteja aberto a feedbacks e sugestões: antes de poder tirar um item da lista de pendências, todos devem concordar que ele está finalizado. Se o proprietário de um projeto não estiver satisfeito, ele é livre para fornecer feedback até que sinta que os resultados são satisfatórios. Não leve nada para o lado pessoal. Receba bem todos os feedbacks para deixar uma impressão positiva e duradoura em todos após a conclusão do projeto.
Armadilhas para evitar ao criar e completar uma lista de pendências de construção
Ao trabalhar em uma lista de pendências de construção, tenha cuidado com as possíveis armadilhas que você pode encontrar, incluindo as seguintes:
- Complicação com Direitos de Garantia: como discutido acima, você pode atingir seus prazos de garantia mais cedo do que o esperado. Fique de olho nesta data e mantenha sua lista de pendências gerenciável e factível dentro do prazo específico.
- Falta de comunicação aberta: a comunicação é essencial durante toda a duração de um projeto de construção. Quando você se deparar com um problema ou obstáculo que interrompe o plano original do projeto, alerte o empreiteiro, o gerente de projeto e o proprietário do projeto imediatamente. Dessa forma, você pode resolver os problemas à medida que eles surgem, em vez de deixar todas as correções para o final do projeto, o que pode atrasá-lo ainda mais.
- Falta de documentação: ter documentos, contratos e fotos de seu trabalho o ajuda a provar que está cumprindo suas promessas e impede trabalhos adicionais que não foram originalmente descritos nas especificações do contrato. Mantenha a prova fotográfica de seu trabalho caso ocorram danos ou contratempos inesperados que causem retrocesso.
- Falta de compreensão: familiarize-se com todos os detalhes descritos no contrato para que você saiba o que está acontecendo. Para evitar ter que fazer trabalho extra ou pagar por itens que estão fora do escopo de trabalho original, certifique-se de estar ciente e entender o contrato por completo.
- Um orçamento pouco claro: projetos de construção são conhecidos por ultrapassar o orçamento, e isso geralmente acontece porque você atinge seu orçamento assim que muitas alterações e correções são identificadas. Para evitar passar do orçamento e acumular despesas imprevistas, defina um orçamento claro desde o início e mantenha seus limites o quanto puder. Aloque uma certa parte do seu orçamento para a lista de pendências para eliminar gastos desnecessários e manter a lista em movimento. Então, haverá menos perguntas sobre como financiar os itens da lista de pendências.
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